HIỆN NAY NHIỀU CHỦ ĐẦU TƯ CHO RA ĐỜI NHỮNG KHU CHUNG CƯ ĐẸP, GIÁ CẢ VỪA PHẢI, TRẢ GÓP, ĐÁP ỨNG TÀI CHÍNH CỦA PHẦN ĐÔNG NGƯỜI CÓ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở. TUY NHIÊN BÊN CẠNH ĐÓ CÒN KHÔNG ÍT NHỮNG CHỦ ĐẦU TƯ LÀM RẦU LÒNG NGƯỜI MUA…..
Đầu năm 2022, thị trường nhà ở tại một số nơi có hiện tượng các chủ đầu tư bẻ kèo, hủy cọc với khách mua nhà tại những dự án hình thành trong tương lai (còn gọi là nhà trên giấy).
Hiện trên thị trường loại nhà rao bán khi chưa xây này có tỷ trọng khá lớn trên tổng nguồn cung nhà chung cư (rất ít chủ đầu tư xây xong nhà mới mở bán hoặc bán khi xây xong móng). Đa số dự án nhà trên giấy đều chào hàng khi “chạy” pháp lý dưới hình thức nhận tiền đặt cọc thông qua hợp đồng cọc.
Chủ quan về vấn đề pháp lý, mạnh dạn đầu tư, chưa đủ tiền trong khi nhà đang xây hỗ trợ vay, trả góp theo tiến độ nên nhiều người chọn mua dù còn trên giấy.
Theo các chuyên gia, có nhóm nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan khiến nhiều người vẫn chi hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng để đặt cọc mua nhà trên giấy dù có không ít trường hợp gặp rủi ro.
Không phải người mua nào cũng có kiến thức đầy đủ về pháp luật để tự bảo vệ mình tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Xét nguyên nhân chủ quan, đa số khách hàng mua nhà chạy theo những lời rỉ tai, chưa trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý nhưng lại không được tư vấn về các điều khoản hợp đồng ở thời điểm ký kết các loại hợp đồng với chủ đầu tư. Có nhiều điều khoàn được soạn có lợi cho chủ đầu tư khi họ bẻ – xoay kèo.
Nhiều người mua nhà theo tình cảm nên chưa xác định hợp đồng là mấu chốt quan trọng nhất để các bên bảo vệ quyền lợi chính đáng và giải quyết tranh chấp với nhau. Quan sát từ thực tế cho thấy, từ khi đặt bút ký hợp đồng, người mua chỉ xem qua loa, để chủ đầu tư tùy ý phát hành các hợp đồng có lợi cho doanh nghiệp. Khi có tranh chấp xảy ra, luật sư tiếp cận các hợp đồng do chủ đầu tư soạn để hỗ trợ pháp lý cho người mua nhà, đều ghi nhận khách hàng yếu thế hơn rất nhiều.
Đi sâu vào tìm hiểu các hợp đồng do bên bán nhà soạn sẵn cho thấy, một số thị trường đang có rất nhiều chủ đầu tư bán căn hộ tiền tỷ nhưng làm ăn theo kiểu “chộp giật, thất tín”. Thế nhưng doanh nghiệp chỉ bị phạt một khoản tiền rất nhỏ (không đủ tính răn đe); đồng thời không có chế tài tương xứng hay quy định ngăn chặn hữu hiệu thành ra doanh nghiệp hoàn toàn có thể tránh né để tiếp tục có những kèo bẻ tiếp sau.
Người mua nhà trên giấy bị chủ đầu tư bẻ kèo thể hiện rất nhiều hình thức, không chỉ bẻ cọc mà còn có cả chiếm dụng vốn. Một số chủ đầu tư thương hiệu lớn, chạy marketing mở bán rất nhiều dự án nhưng không thực hiện, do vướng pháp lý kéo dài, tài chính yếu. Khi khách muốn nhận lại bằng chính số tiền họ đã thanh toán sau nhiều năm vì doanh nghiệp không triển khai, chủ đầu tư không trả tiền cọc hoặc trả nhỏ giọt thành nhiều đợt hoặc viện cớ phạt tiền khách hàng.
Nhiều trường hợp, luật sư phải làm việc nhiều lần với đủ các biện pháp mạnh, chủ đầu tư mới chịu trả lại tiền cho khách, có những tình huống phải khởi kiện ra tòa để đề nghị xử lý rất lâu.
Xét nguyên nhân khách quan, pháp luật chưa mạnh tay với việc huy động vốn trái luật của chủ đầu. Và khi hình phạt do pháp luật quy định không đủ tính răn đe, các doanh nghiệp bất động sản sẽ xem thường. Các vụ bẻ kèo, bắt chẹt, bắt nạt người mua nhà tương lai vì vậy vẫn là chuyện dài lặp đi lặp lại.
Rủi ro mua nhà trên giấy trong trường hợp bị lật kèo, chỉ có người mua chịu thiệt, còn doanh nghiệp có lợi nên xu hướng này ngày càng tăng. Thiệt nhất là các nhà đầu tư thứ cấp phải mua qua nhiều đời, số tiền chênh lệch lớn, giấy tờ mua bán phức tạp.
Với các trường hợp mua thứ cấp, người mua cần phải yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Trong trường hợp này, không phải người mua nào cũng biết để đấu tranh đòi quyền lợi chính đáng cho mình, hoặc tâm lý chỉ mong gỡ lại chút vốn, được bao nhiêu tốt bấy nhiêu .
Nguyên nhân khách quan là trên thị trường có nhiều chủ đầu tư chào bán các sản phẩm này và không bị cơ quan quản lý xử lý quyết liệt. Khi có người bán thì người mua tìm đến, hình thành nên thị trường. Nếu muốn ngăn chặn, Nhà nước phải giám sát, siết chặt các hình thức “bán lúa non” (bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý).
Nguyên nhân chủ quan là bên mua ít tiền, lại được các chủ đầu tư chào mời rất nhiều ưu đãi khi bán nhà hình thành trong tương lai. Thanh toán theo tiến độ, các chính sách tài chính hỗ trợ người mua nhà hình thành trong tương lai khá nhiều, giúp những người ít tiền, cố với lên cao mua tài sản bằng các gói vay ưu đãi. Thanh toán 15-20% ân hạn nợ gốc, ân hạn lãi đến khi nhận nhà.
Thậm chí, bản thân người mua nhà trên giấy đôi khi biết có rủi ro nhưng vẫn chấp nhận vì tin tưởng vào lợi nhuận ước tính trên lý thuyết. Bẫy lợi nhuận xuất phát từ kỳ vọng mua nhà sớm trong đợt đầu, khi số lượng nhà chào bán ra thị trường có hạn, các đợt mở bán sau có thêm nhiều người biết, tìm đến mua, giá nhà có thể tăng lên. Hoặc mua nhà theo hạ tầng, mua sớm lúc dự án chưa hình thành, mua ngay từ đợt mở bán đầu tiên, theo thời gian, hạ tầng dần hình thành, giá nhà có thể tăng 10-20% thậm chí cao hơn…Trong khi giá vốn bỏ ra tầm 15-20% giá trị căn nhà nhưng lợi nhuận có thể đạt được 100% giá vốn nên nhiều người vẫn chọn mua nhà trên giấy.
Thực trạng thị trường hiện nay, cứ 10 dự án chào bán, có đến 7-8 dự án bán nhà trên giấy, tương ứng 70-80% nguồn cung. Vì vậy, người mua chủ quan nghĩ rằng bán nhà trên giấy là bình thường, từ đó họ ít nghi ngại, xuống tiền dễ dàng không chút đắn đo. Đến khi bị lật kèo, nhiều lỗ hổng phơi bày, khách hàng đã trở thành bên yếu thế trong cuộc chơi đầy rủi ro.
Thị trường nhà ở hình thành trong tương lai đang được chia thành 2 giai đoạn. Giai đoạn thứ nhất, chủ đầu tư cần bán và cần khách hàng, cần tiền mặt, cần uy tín để khởi động dự án. Theo đó, lúc chủ đầu tư cần khách hàng thì không doanh nghiệp nào bẻ kèo, hủy cọc với bên mua.
Thế nhưng, đến lúc dự án đã vào guồng, khách hàng khó khăn, nộp chậm tiền chủ đầu tư lại phạt nặng, đòi huỷ hợp đồng. Nếu dự án trễ, chủ đầu tư chỉ xin lỗi miệng hoặc cùng lắm xin lỗi bằng “tâm thư”, trong khi khách hàng nộp tiền trễ lại bị doanh nghiệp phạt tiền. Cuộc chơi bán nhà trên giấy ngay từ đầu đã ở thế không công bằng, người mua là bên lép vế hoàn toàn so với chủ đầu tư.
Xem thêm bán nhà quận Thanh Xuân tại đây!
